जग्गाको सट्टेबाजी खेलका आर्थिक जोखिम – अच्युत वाग्ले

नेपालमा कुनै त्यस्तो जान्नेसुन्ने वा हुनेखाने परिवार वा चलाख मानिस सायदै छुटेको छ, जो घरजग्गाको सट्टेबाजी (प्रोपर्टी स्पेकुलेसन) मा संलग्न नभएको होस् । आफूलाई बसोबासका लागि अनावश्यक दोस्रो घरघडेरी विशुद्ध नाफाका आसमा खरिद–बिक्री गर्नेदेखि यही पेसा अपनाएर ‘प्लटिङ’ र दलाली गर्नेसम्मको जगजगी अहिले मुलुकका सानाठूला सबै सहरमा उत्तिकै फैलिएको छ ।

भएको पैसा ‘एक टुक्रा जग्गामा फालिराख्ने’ अभ्यास सामाजिक रूपले सहजै स्वीकार्य, अझ बुद्धिमानीपूर्ण र कानुनी रूपले वैध ठहरिएपछि सट्टेबाजी व्यवसाय सबैका लागि दोस्रो पेसा भएको देखिन्छ । नेपालका राजनीतिकर्मी, कर्मचारी, पत्रकार, प्राध्यापक, डाक्टर, इन्जिनियर, वैज्ञानिक आदि आफ्नो पेसाको कमाइले भन्दा कुनै बेला ‘बुद्धि पुर्‍याएर’ किनेको जग्गाका कारण धनी भएका छन् । यो दौडमा नलाग्नेहरू सामाजिक र पारिवारिक बहिष्करणमा परेका बुद्धू र मूर्ख साबित हुँदै छन् ।

अर्थशास्त्रको भाषामा, कुनै तार्किक आधारहरू नहुँदानहुँदै र लगानी डुब्ने जोखिमको सम्भावनालाई बेवास्ता गरेर छिटो मूल्य बढ्ने आसमा यसरी गरिने सबै लगानीलाई नै ‘स्पेकुलेसन’ भनिन्छ ( ‘स्पेकुलसन’ को नेपाली अनुवाद ‘सट्टेबाजी’ भन्दा अर्को प्रभावकारी शब्द सायद प्रयोगमा आएको छैन कि ?) । सट्टेबाजीको यो खेलमा अनियन्त्रित मूल्यवृद्धिलाई स्वतः प्रमाणित हुने भविष्यवाणी (सेल्फ फुलफिलिङ प्रोफेसी) बनाइन्छ । लगानीकर्ता, दलाल, राज्य प्रणाली र बजार प्रवर्द्धकहरूको मिलेमतोमा हरेक अर्को कारोबारमा मूल्यलाई अत्यधिक बढाउने खेल चलिरहन्छ । अवैध अर्थतन्त्र असाध्यै नमौलाएका मुलुकहरूमा यस्तो वृद्धि पानीका फोका फुटेझैं (बबल बर्स्ट) भएका उदाहरण छन् । तर, अवैध धन निरन्तर बजारमा प्रवाहित भइरहने सम्भावना हुँदाचाहिँ यस्तो मूल्यवृद्धि नियन्त्रणमै आउन नसक्ने गरी ज्यामितीय गतिमा बढ्ने उदाहरण नेपालकै घरजग्गा बजारले देखाएको छ ।

परिणामतः नेपालमा जग्गाको मूल्य अस्वाभाविक रूपले अत्यधिक बढेको छ । उदाहरणका लागि, जग्गा दलालहरूका अनुसार, काठमाडौंको नयाँ वानेश्वर मूल सडक आसपासको जग्गाको मूल्य प्रतिआना अढाई करोड रुपैयाँ पुगेको छ । अथवा, पाँच आनाको सामान्य आवासीय घर बनाउन पुग्ने घडेरीलाई बाह्र करोड रुपैयाँ अथवा करिब दस लाख अमेरिकी डलरभन्दा बढी पर्छ । यो मूल्यमा संसारका महँगा भनिएका लन्डन, वासिङ्टन वा दिल्ली सहरका आवासीय क्षेत्रहरूमा राम्रै घरघडेरी किन्न पाइन्छ । अझ, यहाँको जस्तो सम्पूर्ण नगदै एकै पटक आवश्यक पर्दैन । अहिले चिन्ता गरिएको आर्थिक संकटले समेत नेपालको घरजग्गा कारोबार र मूल्यमा खासै प्रभाव पारेको छैन । संसारका तन्नममध्येको एउटा मानिएको मुलुकको यो परिस्थिति अत्यन्तै विडम्बनापूर्ण हो ।

प्लटिङ आतङ्क

नेपालका सबै ठूला सहरवरिपरिका क्षेत्र, राजमार्गहरूको आसपास र थोरै समथर क्षेत्र सबैतिरका जग्गाहरूमा यतिखेर प्लटिङ आतङ्क नै छ । खेतीयोग्य जमिन, सिमसार, संरक्षित क्षेत्र र पर्ती जमिनसम्म अहिले ससाना चक्लाहरूमा रूपान्तरण भइसकेका छन् । ठूला आकारका ‘कमर्सियल प्लटिङ’ योजनाहरूमा प्रभावशाली राजनीतिक नेताहरूको स्वार्थ जोडिएको छ । अर्को गम्भीर विकृति, ठूलो सार्वजनिक खुला ठाउँनजिकैको निजी जमिनमा यस्तो प्लटिङ गर्ने र क्रमशः त्यो सार्वजनिक जमिनलाई पनि हडप्ने वा त्यसैमा पार्क आदि बनाएर निजी प्लटको मूल्यवृद्धि गर्ने प्रवृत्ति आम भएको छ ।

यी सबै विकृतिमा राज्य मुकदर्शक मात्र भएको छैन, प्रत्यक्ष–अप्रत्यक्ष रूपमा तिनको कारक र प्रोत्साहक पनि भएको छ । राज्य समयमै भूउपयोग नीति बनाउन र त्यसलाई कार्यान्वयन गर्नबाट नराम्ररी चुकेको छ । कुनै बेला सिमसार वर्गीकरण गरिएका जमिन, सार्वजनीक गुठी र नदी वा जंगल क्षेत्र रहेका जग्गा अहिले घनाबस्ती भएका छन् । अर्को वर्गीकरण हुनुअघि त्यहाँको जमिनमा कसरी नक्सा पास भए र त्यसका लागि को जिम्मेवार छ ? उनीहरू किन कहिल्यै दण्डित हुँदैनन् ?

त्यस्तै, मुलुकले व्यवस्थित सहरीकरणको नीति र रणनीति कहिल्यै बनाउन सकेन । जमिन बस्तीले भरिइसकेपछि योजना बनाएको नाटक गर्ने विद्रूप अभ्यास अझै निरन्तर छ । कमर्सियल प्लटिङका लागि आवश्यक कम्पनीको स्वरूप, यसका लागि उपयोग गर्न पाउने जमिनको मापदण्ड, लगानीको स्तर, घडेरी बेच्नुअघि विकास गर्नुपर्ने आवासीय न्यूनतम सुविधाहरूको व्यवस्था, मूल्य बढाउन पाउने सीमा, राजस्वको दायित्व आदि कुनै पनि पक्षमा राज्य गम्भीर देखिएको छैन । राज्यका नीति एवम् संस्थागत दृष्टिकोण तदर्थवादी र विझिन्न निकायबीच समन्वयविहीन छन् ।

टुत्रिँदै घरका सपना

निश्चय नै हो, नेपालको ठूलो जनसंख्यासँग पक्की घर छैन । धेरैका लागि घर जीवनको एउटा अहम् सपना हो । तर, राज्यसँग यो वर्गलाई बासको व्यवस्था गर्ने योजना र प्राथमिकता छैन । औसत सुविधाजनक बसोबासका आकांक्षा पूरा गर्न सहरतिर बसाइँसराइ नै गर्नुपर्ने बाध्यता आम नेपालीलाई छ । स्थानीय सहरी विकास र रोजगारीसहितको व्यवस्थित पुनर्वास योजनाहरू बनाउने सोच र अभ्यास शून्य छ । शिक्षा, स्वास्थ्य, रोजगारीका सुविधा र जीवनशैली सुधारको यो सपनाको भावनात्मक दोहन गरेर जग्गाका सट्टेबाजहरू मौलाउने वातावरण राज्यले नै बनाइदिएको छ ।

जग्गाको राज्यले तोकिदिएको मूल्य र बजारमा कारोबार हुने मूल्यबीच अक्सर दसौं गुणा अन्तर देखिन्छ । र, राज्यले नै नियमन गरेका बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूलाई बजारमूल्यका आधारमा सम्पत्ति मूल्याङ्कन गरेर ऋण प्रवाह गर्ने छुट दिइएको छ । यसको अर्थ, सट्टेबाजहरूले दृश्य–अदृश्य मिलेमतोमा बढाएको मूल्यलाई राज्यले प्रत्यक्ष मान्यता दिएको छ । यसबाट राज्यले पाउने ठूलो राजस्व त गुमेको छ नै, सट्टेबाजी पनि प्रोत्साहित भएको छ । र, छाया अर्थतन्त्र मौलाउन मलजल गरेको छ ।

अहिले बैंकिङ प्रणालीमा लगानीयोग्य तरलताको चरम अभाव छ भनिएको छ । तर, बैंकहरू निजी आवासको खरिदका लागि भने ऋण प्रवाह सनातन रूपमै गरिरहेका छन् । अथवा, यसरी प्लटिङ गरिएका घडेरी वा निजी लगानीमा विकसित सामुदायिक आवासगृहहरूको माग घट्न दिइएको छैन । सट्टेबाजहरूको स्वार्थ सुरक्षित छ । साथमा, यो प्लटिङ व्यवसायमै पनि बैंकहरूको असाध्यै ठूलो लगानी छ । त्यसैले, यो व्यवसाय ‘बर्स्ट’ हुन नदिनसमेत बैंकहरूले निरन्तर लगानी बढाइरहेका छन् । यो अनुचित र जोखिमपूर्ण हो । तर, खबरदारी कतैबाट पनि हुन सकेको छैन । केही सय मानिसका हातमा सट्टेबाजीबाट कमाएको अथाह पैसा छ । नीति र राजनीति तिनैको कब्जामा छ ।

अर्थतन्त्रमा प्रभाव

नेपालमा घरजग्गाको सट्टेबाजी अस्वाभाविक रूपले चरममा पुगेको सहजै देख्न सकिन्छ । मुलुकमा औद्योगिकीकरणका लागि जग्गाको माग बढेको छैन । ठूला पूर्वाधार आयोजनाहरू बन्न सकेका छैनन् । उपभोगजन्य आर्थिक गतिविधिबाहेक व्यावसायिक विस्तार भएको छैन । बहुराष्ट्रिय कम्पनीहरू वैदेशिक लगानी गर्न आएका छैनन् । तर, घरजग्गाको मूल्य निरन्तर अनियन्त्रित तवरले आकासिएको छ, जसको औचित्य आर्थिक तार्किकताले स्थापित गर्न, कम्तीमा नेपालका समग्र आर्थिक परिसूचकहरूको प्रकाशमा, असम्भव भएको छ । देशैभरि फैलिएको, नियमन र नियन्त्रणरहित घरजग्गाको यो सट्टेबाजीले मुलुकको अर्थतन्त्रमा तत्कालीन र दीर्घकालीन कस्तो प्रभाव पारिरहेको छ ? यो अहिलेको मूल प्रश्न हो । यसमाथि प्राज्ञिक, प्रशासनिक र विधि निर्माणको कुनै पनि तहबाट खास चासो दिइएको र अध्ययन भएको पटक्कै देखिँदैन ।

तर, विश्वभर यस्ता हजारौं अध्ययन भएका छन्, निरन्तर भइरहेका छन् । झन्डै आधा शताब्दीअघि अर्थशास्त्री जोन लोवेले गरेको अध्ययनमा जमिनमा हुने ‘स्पेकुलेसन’ लाई विकासविद्हरूले निजी क्षेत्रको बचत खेर गएको अर्थमा बुझ्ने गरेको उल्लेख छ । त्यतिखेर इरानको तेहरान सहरमा भएको तीव्र सट्टेबाजीको परिणामस्वरूप प्रतिवर्ग फुट जमिनको सत्तरी डलर पुगेको र यो मूल्य लन्डन सहरको मूल्यवान् जमिनको भन्दा बढी रहेको तर्क गरिएको छ (हेर्नुस्, ल्यान्ड स्पेकुलेसन : डज इट ह्याभ इकोनोमिक कन्सेक्वेन्सेस, १९७५) । केन्सियन अर्थशास्त्रीहरूले त यसलाई पैसा खाल्डो खनेर पुर्ने उपमा दिएका छन् ।

अमेरिकी र चिनियाँ अर्थशास्त्रीहरूले गरेको हालैको अध्ययनले यस्तो ‘स्पेकुलेसन’ ले आर्थिक आधारबिनै घरघडेरीको माग बढाउँछ र आफू नबस्ने घरमा गरिने लगानी डुब्दा आर्थिक सङ्कट गहिरिन्छ भन्ने तर्क गरेका छन् । यस्तै, घरजग्गाको मूल्य बढ्दा व्यवसायीहरूले नाफाको लोभमा आफ्नो मूल व्यवसायबाट लगानी यसतर्फ फर्काउने र रोजगारी सृजनामा पनि विकृति देखिने गरेको छ । क्षणिक रूपमा उपलब्ध हुने रोजगारीले न्यून दक्ष, पढ्ने उमेरका श्रमिकहरूको शैक्षिक उपलब्धि पनि बिग्रिने देखाएको छ (हेर्नुस्, इकोनोमिक कन्सेक्वेन्सेस अफ हाउजिङ स्पेकुलेसन, झेन्यु गाहो, माइकेल सोकिन आदि, द रिभ्यु अफ फाइनान्सियल स्टडिज, अंक ३३ (११), २०२०) । यस्ता सयौं अध्ययन छन् ।

भनिरहनु परोइन, नेपालमा यसरी अस्वाभाविक रूपले बढेको घरजग्गाको सट्टेबाजीबाट अर्थतन्त्रमा परेको नकारात्मक (अथवा, सकारात्मक पनि) प्रभाव र त्यसका आयामबारे कुनै व्यवस्थित अध्ययन भएको छैन । तथापि, यकिन तथ्याङ्क दिन नसकिए पनि प्रमुख प्रवृत्तिहरूलाई हेरेर के निष्कर्ष निकाल्न सकिन्छ भने, आम मानिस र व्यवसायी दुवैका लागि जग्गामा लगानी प्राथमिक आकर्षण बन्दै गएको छ । यसले, व्यक्तिगत निजी लगानी र बैंकिङ प्रणालीको ठूलो रकमलाई सम्भावित उत्पादनशील क्षेत्रबाट ‘डाइभर्ट’ गरेको छ ।

रेमिट्यान्सबाट आउने रकम पनि यसमै प्रशोचित भएको छ । सम्भावित रोजगारी सृजना, उत्पादकत्व र सरकारी राजस्व तीनवटै पक्षमा गम्भीर प्रतिकूल असर परेको छ । सहरी क्षेत्रको जीवनयापनलाई अत्यधिक महँगो बनाएको छ । साधारण आय भएका मानिसको आफ्नै घरमा बस्ने सपना साकार हुने सम्भावना कम हुँदै छ ।

घरजग्गाको सट्टेबाजी मुलुकलाई निल्नै लागेको अवैध एवम् छाया अर्थतन्त्रको मुख्य खम्बा बनेको छ । यो सबभन्दा ठूलो चिन्ताको विषय हो । अवैध कालो धन लगानी गर्ने र कालान्तरमा त्यसलाई सेतो बनाउने उपकरण घरजग्गा कारोबार बन्दै गएको छ । यसले सार्वजनिक क्षेत्रमा भ्रष्टाचार र राजनीतिको अपराधीकरणलाई पनि उत्तिकै सघाएको छ । सर्वत्र कुरूप सहरहरू उम्रिएका छन् । वातावरण र दिगो विकासका अवधारणाहरू खण्डित भएका छन् ।

यो आर्थिक र सामाजिक रूपले जोखिमउन्मुख परिवेशलाई सुधार्न राज्यले मुख्य गरी तीनवटा जिम्मेवारी तत्काल लिनु आवश्यक छ । पहिलो, आम नागरिकको बासको व्यवस्थालाई आफ्नो प्रमुख जिम्मेवारी सम्झेर भूउपयोग, आवास र सहरीकरणका नीति र मापदण्ड बनाउने । दोस्रो, घरजग्गा कारोबारलाई नियमन र राजस्वको दायरामा ल्याउन द्विविधारहित कानुन बनाएर कार्यान्वयन गर्ने । र तेस्रो, मुलुकमा प्रतिफलदायी र रोजगारी सृजना हुने उत्पादनमूलक क्षेत्रमा लगानीको वातावरण बनाई अवसरहरू उत्पन्न गर्ने । यी कार्यका लागि स्थानीय तहका सरकारहरूको जिम्मेवारी र भूमिकालाई थप चोटिलो बनाउनु उत्तिकै आवश्यक छ । अन्यथा, यो सट्टेबाजीले मुलुकको अर्थतन्त्रलाई सधैं ज्वालामुखीको आसनमा बसाइराख्नेछ । कान्तिपुर